物业管理:一座待采的富矿
行业动态 | 发布时间:2014-07-14 浏览:897 次
随着近年来国家城市化、城镇化步伐的加快,人们生活水平的不断提高,物业管理已经显现出其产业的价值,朝阳产业已初出端倪,并昭示出其巨大的发展空间。
一座城市,有多大的房地产市场就会产生多大的物业管理市场,他们之间应该是11的关系。而长春物业管理市场仍不及房地产市场产值的三分之一,可见,物业管理市场空间巨大,潜力无限,是一座待采的富矿。长春市房地局副局长黄立新说。
  当前:多数物业公司亏损
  相对于各方普遍看好的前景,物业管理当前现状却不乐观,大多数企业仍然处于亏损状态。物业管理企业目前存在3个难题:
  一是挣钱难。物业服务的钱不好挣是全国普遍存在的问题。在我市也有相当一部分物业服务企业依靠开发商反补、出租物业用房生存。造成这些问题的主要原因就是收费不涨支出涨。某物业公司总经理秦先生告诉记者,以保安为例,现在物业保安月工资在1500元到1800元之间,而餐饮业保安2000元,谁还愿意来物业当保安呢。即使招来了,今后还要负担这些员工的五险一金,这些费用也需要从物业费中扣除,物业公司很难承受这些开支。
  一方面是人员开支等成本一再增加,另一方面是涨物业费难上加难。某物业管理公司经理曾先生告诉记者,目前物业费标准基本上是由物业公司和业主委员会协商后的结果,而不是靠成本测算后得出的合理价格,这就造成了物业公司入不敷出,只能缩减成本,将本来需要6个保安的小区控制在4个,本应巡逻3次减至2次,保洁次数由每日两次降为1次。服务质量的下降势必引发业主抵触情绪,拒缴物业费,造成恶性循环。
  二是收费难。秦先生表示,物业费收缴难已成为我市物业管理一大痼疾,以新鸿铭物业为例,5个小区中有两个小区缴费率超过90%,其他均在80%。造成收缴率达不到100%的主要原因就是业主对物业管理的内容不了解,有的房屋质量问题和建筑设计问题也归罪于物业。他们小区的一个业主就以买房时开发商承诺有绿地和健身设施未兑现为由拒交物业费,这种现象长期存在。
  数据显示,目前我市物业费平均收缴率不到60%,有些小区只能收上20%左右。
  三是税负重。采访中,物业管理公司普遍反映行业税负较重。一位不愿透露姓名的物业公司高管表示,物业管理的本质是物业服务企业受全体业主委托管理物业资产,其所有收入与成本均具备代收代付的特性,理论上应无需缴纳相关税费。但与交通运输等行业相比,物业管理行业税率较高,过高的税负给物业服务行业的健康发展带来了沉重的负担,不利于行业发展。
  改变:扫清行业发展障碍
  为了规范物业管理市场秩序,几年来,我市相继出台了《长春市城市住宅区物业管理条例》、《长春市物业管理条例》,今年初,市政府又发布了《加强住宅物业管理工作的指导意见》,破解行业发展难题,为物业管理行业的发展扫清了障碍。
  业内人士普遍认为,指导意见的出台,明确界定了物业管理范围,对业主大会规范化建设和管理给出相关规定,并且规定了新住宅小区招标选聘,以及物业接管流程,解决了开发区遗留问题这一顽疾。同时,在物业维修资金的使用上有所突破,对于缓解物业管理的压力起到重要作用。
  不只如此,为了扶持物业管理行业的发展,打造良好发展环境,我市还设立了专项扶持资金,优惠相关收费,对物业管理住宅区的物业服务用水、用电与民用同价。
  相关法规的建立对于物业管理行业的规范发展起到关键性作用。随着市场的不断规范,我市物业管理企将进入一个快速发展的轨道。
  未来:发展前景广阔
  物业管理是一个朝阳产业,在发达国家已经经历上百年发展历史,形成一条成熟的产业链。上世纪80年代,物业管理从香港传入内地,此后,物业管理在国内迅速发展,各地物业管理和从业人员迅速增加。随着人们对生活品质和居住条件的追求日益提高,物业管理作为房地产体系的重要组成部分和配套工程,越来越显示出广阔的市场前景。
  我市现有物业服务企业522家,从业人员35687人。我市市区已登记发证住宅房屋建筑面积9522.62万平方米,其中物业管理面积为8727.34万平方米,物业服务覆盖率达91.65 %。市场前景可观。
  住宅物业只是物业管理庞大市场体系中的一环,城镇化建设的加快也给物业管理带来更多的机遇。业内人士告诉记者,当前,长春市还是以住宅物业服务为主,但商业物业、工业物业已经显现出强劲的后发优势,在物业服务收入中的占比日益提升。随着现代服务业的快速发展和市场的不断细化,工业物业和商业物业需求日渐凸显,这将是物业管理未来发展的潜力所在。
全文选自物业之家 http://news.pm86.com/